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jueves, 31 de enero de 2008

VIVIENDA DE AUTOPROMOCION. PASOS A SEGUIR.

AUTOPROMOCIÓN.VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO.

Inconvenientes de la autopromoción:

Esta fórmula, seguramente le traerá de cabeza durante el periodo de construcción de la vivienda, ya que usted deberá asumir el papel de promotor y por tanto estar muy pendiente del desarrollo de las obras y de los agentes que intervienen en la misma. Construir su propia vivienda es la ilusión de mucha gente. Pero suele resultar sobre todo complejo y estresante.

Ventajas de la autopromoción:

1. En el caso de la autopromoción de una vivienda para uso propio, puede llegar a ahorrarse alrededor del 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor o inmobiliaria. Se ahorrará, los beneficios del promotor (entre el 15% y el 40% del precio de ejecución material de la casa más el valor del suelo) porque usted pagará las obras, y los de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa).
2.-Puede acceder a un grado de personalización o de intervención en el proyecto impensable con una promotora.
3.-Puede ajustar los precios, dentro de un orden de calidades medio - alto.
4.-Las cuentas son transparentes. Sabe lo que cuesta el solar, lo que cobran los arquitectos, lo que se gasta en construir etc....

Consejos:

PREVIO AL INICIO DE LAS OBRAS:

1. CONSULTA DE LAS ORDENANZAS MUNICIPALES.
2. CONSULTA DEL TERRENO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3. ESCRITURA DEL TERRENO.
4. ESTUDIO GEOTÉCNICO Y LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO (ACONSEJABLE).
5. ENCARGO DEL PROYECTO (ARQUITECTO) Y ELABORACIÓN DEL PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN Y DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD.
6. ENCARGO DE LA DIRECCIÓN DE OBRA (ARQUITECTO) Y DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA (APAREJADOR). Debe dejarse aconsejar por un profesional que le ayudará. Este profesional será en general el arquitecto o el aparejador. Deberá informarle de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos. Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que le redactará el mismo arquitecto o aparejador.
7. APROBACIÓN Y VISADO DEL PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA POR EL COLEGIO DE ARQUITECTOS.
8. APROBACIÓN Y VISADO DE LA DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA POR EL COLEGIO DE APAREJADORES.
9. OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS. IMPRESCINDIBLE: PROYECTO BÁSICO Y/O EJECUCIÓN, ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD (Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado). Y DIRECCIÓN DE OBRA DE ARQUITECTO Y APAREJADOR.
10. CONTRATO CON LA CONSTRUCTORA. Y POR PARTE DE ESTA: REDACCIÓN DEL PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD CONFORME Y DESARROLLANDO EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD, INCLUIDO EN EL PROYECTO DE EJECUCIÓN.
11. CONTRATO DE CONTROL DE CALIDAD. Dependerá del tipo de obra.
12. CONTRATO DE SEGURO DE DAÑOS MATERIALES. Dependerá del tipo de obra. Suprimido el seguro obligatorio (seguro decenal) en la autopromoción de la vivienda unifamiliar para uso propio.
13. DESIGNACIÓN Y ENCARGO DEL COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD. Generalmente el aparejador o el arquitecto de la dirección facultativa.
14. APROBACIÓN DEL PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD PRESENTADO POR LA CONSTRUCTORA.
15. APERTURA DEL CENTRO DE TRABAJO POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA.
16. INICIO DE LAS OBRAS.
17. EN EL CASO DE NECESITAR FINANCIACIÓN EXTERNA.

HIPOTECA DE AUTOPROMOCIÓN:

Recuerde que una hipoteca no es más que un préstamo solicitado para adquirir o construir una vivienda, en el que ésta actúa como garantía de pago. Este dinero, más los intereses, usted lo devuelve en recibos mensuales durante un número de años determinado.

Las ofertas hipotecarias más usuales pueden ser contratadas a interés fijo, mixto o variable –un interés actualizado según la evolución de un índice de referencia, normalmente el Euribor, al que el banco le suma un diferencial–.

¿Qué características tienen estos préstamos? Los ciudadanos que optan por construirse una casa y por tanto actuar como autopromotores, también disponen de créditos específicos a interés variable, mixto o a tipo fijo. Sin embargo, la peculiaridad de esta fórmula de financiación radica en que se va disponiendo del dinero solicitado poco a poco (por certificaciones de obra ejecutada), según las necesidades de la obra, y no en su totalidad como ocurre en la compra de un piso comercializado por una promotora.

¿Tienen estos créditos periodos de carencia? Sí. La autopromoción de una casa implica incurrir en diferentes costes a lo largo de su desarrollo: la compra del terreno, los honorarios del arquitecto y los del aparejador, el contrato con la constructora, las licencias urbanísticas, las escrituras, etcétera.
La banca, como hemos mencionado, posibilita disposiciones parciales de efectivo para sufragar los gastos inherentes de estas diferentes fases de construcción.
Pero, además, las entidades permiten a sus clientes periodos de carencia gracias a los cuales usted sólo abona intereses durante unos meses –normalmente, entre 12 y 18 meses, que es lo que duran las obras– y prolonga hasta ese momento la devolución del capital.
Después de la finalización del proyecto, el propietario de la casa amortizará mensualmente el crédito, como si de una hipoteca tradicional se tratara.
Será imprescindible para que solicite un crédito hipotecario de autopromoción: Proyecto de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos, Licencia de obras, escrituras de propiedad del terreno, garantías, etc....

AL FINALIZAR LA CONSTRUCCIÓN:

1.CERTIFICADO FINAL DE OBRA VISADO POR EL COLEGIO DE ARQUITECTOS Y APAREJADORES.
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada.
A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.
Este certificado tiene que estar visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.

2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3. ALTA EN LA CONTRIBUCIÓN URBANA.
4. ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.
5. CÉDULA DE HABITABILIDAD O LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
6. CONTRATO CON LAS COMPAÑIAS SUMINISTRADORAS (AGUA, ELECTRICIDAD, GAS, ETC...)

4 comentarios:

onomas dijo...

AL FINALIZAR LA CONSTRUCCIÓN:

1.CERTIFICADO FINAL DE OBRA VISADO POR EL COLEGIO DE ARQUITECTOS Y APAREJADORES.
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada.
A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.


hola, del parrafo anterior sacado de lo publicado por ustedes me gustaria saber si es posible cual es la duracion de la garantia de las obras, y si dicha garantia tiene o no que ver con el seguro decenal o va a parte. gracias de antemano por la respuesta

VickTor dijo...

Hola a todos. Antes de comenzar a construir mi casa necesité buscar mucha información a cerca de la autopromoción, impuestos a pagar, licencias por obtener, gastos por afrontar, etc. Con todas las vivencias he creado un blog para todos los que se encuentren en la situación que yo estaba, y puedan comprobar todos los pasos que he necesitado hasta tener mi casa.
Os invito a visitarlo y a participar.
Todos los precios, impuestos, presupuestos, porcentajes son completamente reales en la situacion actual.
En este blog he encontrado algunas respuestas, por eso quiero compartir mi experiencia con vosotros.
Un saludo
http://micasaporetapas.blogspot.com/p/presentacion.html

Unknown dijo...

Muchas gracias por la información. Yo estoy como loco este mes y lo que me queda de año porque en este finaliza mi plazo de construcción...y todavía tengo al albañil en casa. Tengo una duda sobre todo lo necesario para el final de obra, se puede escriturar la vivienda y registrar en el registro de la propiedad solo con tener el final de obra del arquitecto? Muchas gracias!!

Unknown dijo...

Un proyecto ejecutivo terminado antes de iniciar la construccion de viviendas incluso si solo vas a construir una parte por motivos de presupuesto porque es lo más rentable