VIVIENDA DE AUTOPROMOCION. PASOS A SEGUIR.

AUTOPROMOCIÓN.VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO.

Inconvenientes de la autopromoción:

Esta fórmula, seguramente le traerá de cabeza durante el periodo de construcción de la vivienda, ya que usted deberá asumir el papel de promotor y por tanto estar muy pendiente del desarrollo de las obras y de los agentes que intervienen en la misma. Construir su propia vivienda es la ilusión de mucha gente. Pero suele resultar sobre todo complejo y estresante.

Ventajas de la autopromoción:

1. En el caso de la autopromoción de una vivienda para uso propio, puede llegar a ahorrarse alrededor del 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor o inmobiliaria. Se ahorrará, los beneficios del promotor (entre el 15% y el 40% del precio de ejecución material de la casa más el valor del suelo) porque usted pagará las obras, y los de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa).
2.-Puede acceder a un grado de personalización o de intervención en el proyecto impensable con una promotora.
3.-Puede ajustar los precios, dentro de un orden de calidades medio - alto.
4.-Las cuentas son transparentes. Sabe lo que cuesta el solar, lo que cobran los arquitectos, lo que se gasta en construir etc....

Consejos:

PREVIO AL INICIO DE LAS OBRAS:

1. CONSULTA DE LAS ORDENANZAS MUNICIPALES.
2. CONSULTA DEL TERRENO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3. ESCRITURA DEL TERRENO.
4. ESTUDIO GEOTÉCNICO Y LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO (ACONSEJABLE).
5. ENCARGO DEL PROYECTO (ARQUITECTO) Y ELABORACIÓN DEL PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN Y DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD.
6. ENCARGO DE LA DIRECCIÓN DE OBRA (ARQUITECTO) Y DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA (APAREJADOR). Debe dejarse aconsejar por un profesional que le ayudará. Este profesional será en general el arquitecto o el aparejador. Deberá informarle de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos. Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que le redactará el mismo arquitecto o aparejador.
7. APROBACIÓN Y VISADO DEL PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA POR EL COLEGIO DE ARQUITECTOS.
8. APROBACIÓN Y VISADO DE LA DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRA POR EL COLEGIO DE APAREJADORES.
9. OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS. IMPRESCINDIBLE: PROYECTO BÁSICO Y/O EJECUCIÓN, ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD (Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado). Y DIRECCIÓN DE OBRA DE ARQUITECTO Y APAREJADOR.
10. CONTRATO CON LA CONSTRUCTORA. Y POR PARTE DE ESTA: REDACCIÓN DEL PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD CONFORME Y DESARROLLANDO EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD, INCLUIDO EN EL PROYECTO DE EJECUCIÓN.
11. CONTRATO DE CONTROL DE CALIDAD. Dependerá del tipo de obra.
12. CONTRATO DE SEGURO DE DAÑOS MATERIALES. Dependerá del tipo de obra. Suprimido el seguro obligatorio (seguro decenal) en la autopromoción de la vivienda unifamiliar para uso propio.
13. DESIGNACIÓN Y ENCARGO DEL COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD. Generalmente el aparejador o el arquitecto de la dirección facultativa.
14. APROBACIÓN DEL PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD PRESENTADO POR LA CONSTRUCTORA.
15. APERTURA DEL CENTRO DE TRABAJO POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA.
16. INICIO DE LAS OBRAS.
17. EN EL CASO DE NECESITAR FINANCIACIÓN EXTERNA.

HIPOTECA DE AUTOPROMOCIÓN:

Recuerde que una hipoteca no es más que un préstamo solicitado para adquirir o construir una vivienda, en el que ésta actúa como garantía de pago. Este dinero, más los intereses, usted lo devuelve en recibos mensuales durante un número de años determinado.

Las ofertas hipotecarias más usuales pueden ser contratadas a interés fijo, mixto o variable –un interés actualizado según la evolución de un índice de referencia, normalmente el Euribor, al que el banco le suma un diferencial–.

¿Qué características tienen estos préstamos? Los ciudadanos que optan por construirse una casa y por tanto actuar como autopromotores, también disponen de créditos específicos a interés variable, mixto o a tipo fijo. Sin embargo, la peculiaridad de esta fórmula de financiación radica en que se va disponiendo del dinero solicitado poco a poco (por certificaciones de obra ejecutada), según las necesidades de la obra, y no en su totalidad como ocurre en la compra de un piso comercializado por una promotora.

¿Tienen estos créditos periodos de carencia? Sí. La autopromoción de una casa implica incurrir en diferentes costes a lo largo de su desarrollo: la compra del terreno, los honorarios del arquitecto y los del aparejador, el contrato con la constructora, las licencias urbanísticas, las escrituras, etcétera.
La banca, como hemos mencionado, posibilita disposiciones parciales de efectivo para sufragar los gastos inherentes de estas diferentes fases de construcción.
Pero, además, las entidades permiten a sus clientes periodos de carencia gracias a los cuales usted sólo abona intereses durante unos meses –normalmente, entre 12 y 18 meses, que es lo que duran las obras– y prolonga hasta ese momento la devolución del capital.
Después de la finalización del proyecto, el propietario de la casa amortizará mensualmente el crédito, como si de una hipoteca tradicional se tratara.
Será imprescindible para que solicite un crédito hipotecario de autopromoción: Proyecto de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos, Licencia de obras, escrituras de propiedad del terreno, garantías, etc....

AL FINALIZAR LA CONSTRUCCIÓN:

1.CERTIFICADO FINAL DE OBRA VISADO POR EL COLEGIO DE ARQUITECTOS Y APAREJADORES.
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada.
A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.
Este certificado tiene que estar visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.

2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3. ALTA EN LA CONTRIBUCIÓN URBANA.
4. ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.
5. CÉDULA DE HABITABILIDAD O LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
6. CONTRATO CON LAS COMPAÑIAS SUMINISTRADORAS (AGUA, ELECTRICIDAD, GAS, ETC...)

PASOS PROYECTO DE ARQUITECTURA

FASES DE DESARROLLO DEL TRABAJO A REALIZAR POR EL ESTUDIO DE ARQUITECTURA:

EL PROYECTO DE ARQUITECTURA:

El proyecto describirá el edificio y definirá las obras de ejecución del mismo con el detalle suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución.

FASES:
1- Estudios previos. Se avanzan en esta fase, los esquemas compositivos y de organización orientativos, para permitir adoptar al cliente una decisión inicial.

2- Anteproyecto arquitectónico. Donde se redactan esquemas compositivos y de organización del proyecto, plantas con superficies y esquemas en tres dimensiones para la comprensión del aspecto volumétrico del proyecto. Plazo de presentación (a determinar por ambas partes en función de las decisiones que adopte el cliente).

3- Proyecto Básico. Determinación completa y precisa de los aspectos fundamentales de la obra, adopción y justificación de las soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Plantas, secciones y alzados acotados y superficiados, memoria descriptiva y avance de instalaciones. Aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones que exige el CTE, definirá las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para cumplir las exigencias básicas y, en ningún caso, impedirá su cumplimiento.

4- Proyecto de Ejecución. Desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad sin que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el básico, ni alterarse los usos y condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, salvo en aspectos legalizables. El proyecto de ejecución incluirá los proyectos parciales u otros documentos técnicos que, en su caso, deban desarrollarlo o completarlo, los cuales se integrarán en el proyecto como documentos diferenciados bajo la coordinación del proyectista.
En el caso de pequeñas obras y generalmente en proyectos de viviendas unifamiliares de autopromoción, se realizará el proyecto básico y de ejecución conjuntamente y se denominará: Proyecto básico y de Ejecución.
El trabajo encomendado comenzará desde el momento en que se haya hecho entrega a los arquitectos de forma fehaciente de todos los documentos o antecendentes necesarios para su desarrollo.
Cuando a juicio de los técnicos, se precisen otros datos o pruebas necesarias para la seguridad y calidad de la construcción deberán ser aportados por la mercantil o persona física que realice el encargo. Todos los gastos que se pudieran originar, con motivo de la aportación de los documentos anteriormente expuestos, correrán a cargo de la mercantil o persona física que realice el encargo, con independencia de los honorarios que corrresponda percibir a los arquitectos.
El control del proyecto tiene por objeto verificar el cumplimiento del CTE y demás normativa aplicable y comprobar su grado de definición, la calidad del mismo y todos los aspectos que puedan tener incidencia en la calidad final del edificio proyectado.
Los documentos básico, de obligado cumplimiento, establecidos en el Código Técnico de la edificación, definen, en su caso, los aspectos técnicos y formales del proyecto que deban ser objeto de control para la aplicación de los procedimientos necesarios para el cumplimiento de las exigencias básicas.
5. Estudio de seguridad y salud. En el caso de viviendas unifamiliares de autopromoción, incluido en la documentación del proyecto de ejecución.

6. Dirección de obra. Constituye la fase en la que el/los arquitecto/s lleva a cabo la coordinación del equipo técnico facultativo de las obras, la interpretación técnica y económica del proyecto, así como la adopción de las medidas necesarias para llevar a término el desarrollo del mismo, estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificación de tolerancias que puedan requerirse con el fin de alcanzar la realización total de la obra, conforme al Proyecto de ejecución correspondiente.
Según se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) los arquitectos o arquitecto que forma parte de la dirección facultativa, se denomina “Director de obra” y son obligación de este las reseñadas anteriormente. El arquitecto técnico o Aparejador se denomina “Director de la Ejecución de la obra” y es el agente que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.. Las visitas de obra serán en función del ritmo de la obra y pendientes de que esta este siempre atendida.
Las obras de construcción del edificio se llevarán a cabo con sujeción al proyecto y sus modificaciones autorizadas por el director de obra previa conformidad del promotor, a la legislación aplicable, a las normas de la buena práctica constructiva, y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra. Durante la construcción, el director de la ejecución de la obra controlará la ejecución de cada unidad de obra verificando su replanteo, los materiales que se utilicen, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, así como las verificaciones y demás controles a realizar para comprobar su conformidad con lo indicado en el proyecto, la legislación aplicable, las normas de buena práctica constructiva y las instrucciones de la dirección facultativa. En la recepción de la obra ejecutada pueden tenerse en cuenta las certificaciones de conformidad que ostenten los agentes que intervienen, así como las verificaciones que, en su caso, realicen las entidades de control de calidad de la edificación.
Control de la documentación de los suministros. Los suministradores entregarán al constructor, quien los facilitará al director de ejecución de la obra, los documentos de identificación del producto exigidos por la normativa de obligado cumplimiento y, en su caso, por el proyecto o por la dirección facultativa. Esta documentación comprenderá, al menos, los siguientes documentos:
Los documentos de origen, hoja de suministro y etiquetado.
El certificado de garantía del fabricante, firmado por persona física;
Los documentos de conformidad o autorizaciones administrativas exigidas reglamentariamente, incluida la documentación correspondiente al marcado CE de los productos de construcción, cuando sea pertinente, de acuerdo con las disposiciones que sean transposición de las Directivas Europeas que afecten a los productos suministrados.

7. Liquidación y recepción de obra. En la obra terminada, bien sobre el edificio en su conjunto, o bien sobre sus diferentes partes y sus instalaciones, parcial o totalmente terminadas, deben realizarse, además de las que puedan establecerse con carácter voluntario, las comprobaciones y pruebas de servicio previstas en el proyecto u ordenadas por la dirección facultativa y las exigidas por la legislación aplicable.
En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.
El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.
Al certificado final de obra se le unirán como anejos los siguientes documentos:
Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia; y relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados (Plan de control de obra).

REQUERIMIENTOS MINIMOS CONTROL y SEGUIMIENTO DE OBRA. ANEJO II CTE.

Relación genérica y no pormenorizada de los requerimientos mínimos para el control de la obra .

DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA CIMENTACIÓN:§

Albaranes de suministro del hormigón + certificado de la planta de hormigón.

§ Resultados de los distintos ensayos de control de calidad delhormigón realizados por laboratorio acreditado.

§ Certificado de garantía del fabricante del acero corrugado,firmado por persona física.

§ Resultados de los distintos ensayos de control de calidad delacero realizado por laboratorio acreditado (MÍNIMO 3 Ø DISTINTOS).-

DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA ESTRUCTURA:

§ Albaranes de suministro del hormigón + certificado de la planta de hormigón.

§ Resultados de los distintos ensayos de control de calidad delhormigón realizados por laboratorio acreditado.

§ Certificado de garantía del fabricante del acero corrugado,firmado por persona física.

§ Resultados de los distintos ensayos de control de calidad delacero realizado por laboratorio acreditado (MÍNIMO 3 Ø DISTINTOS).

§ Certificado de garantía del fabricante de los perfiles de acerolaminado (SELLADO Y FIRMA ORIGINAL).

§ Procedimiento de soldadura (SELLADO Y FIRMA ORIGINAL).

§ Certificado de homologación del soldador (SELLADO Y FIRMAORIGINAL).§ Certificado del material de aporte (electrodo) (SELLADO Y FIRMAORIGINAL).

§ Planos de montaje del forjado facilitado por la casasuministradora.§ Ficha de características técnicas del forjado.

§ Autorización de uso del forjado en vigencia.-

DURANTE LA EJECUCIÓN DE LAS FACHADAS:

§ Certificado de garantía del cemento, morteros, aislamientos etc.....

§ Certificado de garantía del ladrillo y materiales cerámicos y/o de hormig. prefabricado.

§ Certificado de garantía del mortero monocapa, yesos, paneles de fachada etc.....

- DURANTE LA EJECUCIÓN DE LAS INSTALACIONES:

§ Verificación de las pruebas de carga de las diversas instalaciones.
§ Certificados de garantía de los equipos y material a instalar, etc.....

PRESENTACION DE VIA3ARQUITECTURA

Pequeña muestra de los proyectos y obras realizadas. Son trabajos de edificación de vivienda, individual y colectiva, así como de naves industriales y locales comerciales.